Prodej z insolvence

Od nabytí účinnosti insolvenčního zákona dne 1.1.2008 neustále narůstá počet insolvencí. V prvním pololetí roku 2014 bylo podáno celkem 17832 insolvenčních návrhů. Jedním z průvodních jevů řešení úpadku dlužníka cestou insolvenčního řízení je v mnoha případech nedobrovolné zpeněžení majetku dlužníka, zejména pak nemovitostí. Insolvenční řízení tak představuje unikátní příležitost ke koupi nemovitostí, které by běžně nebyly k prodeji, a to za ceny, které jsou určeny trhem a nejsou zkresleny nereálnými představami vlastníků nemovitosti, zohledňujícími tzv. „cenu obliby“.

Při koupi nemovitosti z insolvenčního řízení získává kupující nemovitost očištěnou o veškeré dluhy a zástavní práva, zanikají účinky nařízení výkonu rozhodnutí nebo exekuce, účinky doručení vyrozumění o zahájení exekuce a účinky vydaných exekučních příkazů, jakož i ostatní závady váznoucí na zpeněžovaném majetku, včetně neuplatněných předkupních práv. Je-li zpeněžena nemovitost sloužící k bydlení, je ji dlužník povinen vyklidit.

Osobou s dispozičním oprávněním k majetku dlužníka, a tedy i k jeho prodeji, je až výjimky insolvenční správce.

Způsob zpeněžování majetku dlužníka upravuje zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon).

Dle ustanovení § 286 insolvenčního zákona je možné majetek dlužníka zpeněžit buď (1) veřejnou dražbou, nebo (2) prodejem movitých věci a nemovitostí podle ustanovení občanského soudního řádu o výkonu rozhodnutí anebo (3) prodejem majetku mimo dražbu. Způsob zpeněžení majetku dlužníka probíhá pod taktovkou věřitelů, jejichž pohledávky vůči dlužníkovi jsou zpeněžovaným majetkem dlužníka zajištěny (tj. zajištěných věřitelů). Není-li těchto věřitelů, rozhoduje o způsobu zpeněžení insolvenční správce se souhlasem věřitelského orgánu, kterým je věřitelský výbor, zástupce věřitelů, nebo funkci věřitelského orgánu vykonává soud.

V praxi dochází nejčastěji k případům, kdy nemovitosti určené ke zpeněžení zastavují pohledávku zajištěného věřitele. V těchto případech je insolvenční správce vázán pokyny zajištěného věřitele směřujícími ke zpeněžení. Zajištěný věřitel je oprávněn jak zvolit jeden ze způsobů zpeněžení nemovitosti uvedený výše, tak dávat insolvenčnímu správci další konkrétní pokyny (kupříkladu udělit pokyn ke spolupráci při prodeji s konkrétní realitní kanceláří, stanovit minimální cenu zpeněžované nemovitosti apod.). Je-li zajištěných věřitelů více, uděluje tyto pokyny zajištěný věřitel, jehož pohledávka se uspokojuje ze zajištění jako první v pořadí.

Před prodejem nemovitosti, která je předmětem zajištění, nechává insolvenční správce tuto nemovitost ocenit znaleckým posudkem. Zájemci o nemovitost tak mají vždy k dispozici objektivní informace o hodnotě nemovitosti. Dle ustanovení § 289 odst. 2 insolvenčního zákona lze při prodeji mimo dražbu kupní cenu stanovit i pod cenu odhadní.

Náklady spojené se zpeněžením nemovitosti se odečítají z výtěžku zpeněžení nemovitosti, který je určen k vydání zajištěnému věřiteli. Náklady spojené se zpeněžením lze odečíst nejvýše v rozsahu 5 % výtěžku zpeněžení, neodsouhlasí-li zajištěný věřitel náklady vyšší.

V případě, že prodávaná nemovitost není předmětem zajištění pohledávek věřitelů, může ji insolvenční správce prodat mimo dražbu pouze se souhlasem insolvenčního soudu a věřitelského orgánu. Je tak zajištěn transparentní způsob prodeje. Hlavní zárukou pro transparentní a bezproblémový prodej nemovitosti je však osoba fundovaného insolvenčního správce a realitní zprostředkovatel, dodržující přísná pravidla profesní etiky.